河北省廊坊市广阳区新华路169号。
这里是廊坊市委党校所在地，进门右手，挨着门口的铁栏杆，停着一辆大巴，上面写着“河北华夏幸福足球俱乐部”。从门口进去一直往里，尽头有一个小院，左侧是廊坊市审计局，右侧的一栋四层小楼，则是华夏幸福廊坊区域事业部所在地。
这栋小楼二楼的走廊墙上，贴着华夏幸福员工最近一次马拉松成绩的排行榜。华夏幸福（600340.sh）企业文化中最重要一项是倡导全员挑战马拉松。
在华夏幸福的员工全力奔跑向前的时候，华夏幸福的业绩排名却滑坡了。
根据某研究院公布的排名，2017年华夏幸福年度销售额从去年榜单中的第8名跌至第9。2017年，从各大房企的经营简报来看，均出现了销售额的大幅增长，例如融创中国增幅达143%，碧桂园73.4%，万科45.3%，华夏幸福增幅则为26.44%，增幅排名相对靠后。
业绩不理想的直接后果是：换人。2017年10月底，华夏幸福产业地产集团和住宅“孔雀城”集团的总裁叶珺和许焰林分别被调离原来岗位。取代叶珺的是赵鸿靖，接替许焰林的仍是万科出身的傅明磊。
华夏幸福的业绩不理想与近一两年来环京限购有极大关系。华夏幸福的崛起，吃的是京津冀一体化的红利，而华夏幸福今日的业绩转向，也源于京津冀一体化新的布局。
华夏幸福2017年全年经营情况简报显示，其城市地产（主要是北京和廊坊）销售额79.09亿元，同比下跌71.94%。
“它虽然规模超过1000亿，本质来说它还是区域性地产公司，不是全国性的地产公司，因为它的布局80%在环京地带，一旦环京限购，销量一定出现断崖。”智纲智库北京中心总经理任国刚说。任国刚从2002年开始协助王文学在廊坊布局做策划，固安园区的选址定位等过程他均参与，并与华夏幸福集团有长期合作。
华夏幸福也试图走出环京，走向全国。
华夏幸福业务的桥头堡是在廊坊市固安产业园项目，但是，这种以低价拿地建住宅回款，再以此反哺产业招商的模式在其他地方是否吃得开？“经济发达的不需要华夏幸福来招商，经济欠发达的地区不一定能快速给华夏幸福带来回款。”在任国刚看来，华夏幸福全国扩张面临着诸多问题。
限购之下销量腰斩
“当年万达来廊坊建万达广场，廊坊市政府把政府大楼拆了给万达腾地，去城北的丹凤花园附近盖新的政府大楼，没想到后来碰上中央禁止‘楼堂馆所’建设的严令，新的政府大楼就烂尾了，现在政府只好搬到法院的新大楼里去了。”一位廊坊市民表示。
在离廊坊市烂尾政府大楼不远处，就是华夏幸福的大片楼盘。
开盘期最近的廊坊孔雀城公园海，项目售楼处一位姓崔的销售人员表示，公园海2017年年中就已经售完封盘，彼时的售价是2.3万每平，而目前周边新开盘的楼价也就是1.7万每平左右。
目前，华夏幸福在廊坊市区只有一处豪宅项目——孔雀城悦府还有住宅可以出售。“均价 25000元每平，其他的中小户型从2017年年中之后就没有开过盘。”
除了市区之外，华夏幸福在廊坊市固安县还有大批住宅项目，在2016年年底至2017年年初的房价高峰时期，固安孔雀城单价2.5万元一平左右，目前已经跌到1.5万元一平左右。
在廊坊也有布局的另一家地产公司的一位高管表示，目前廊坊市市区和市郊的土地征拆如火如荼进行着，差不多有10个村子的地腾出来，然而开发商却无意拿地。
房价的腰斩和房企的偃旗息鼓，系因2017年3月以来的环京限购政策。
2017年3月1日，廊坊市规定：主城区(含广阳区、安次区、廊坊开发区)、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县和永清县，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%。
廊坊市孔雀城公园海项目的在建工地
上述崔姓销售人员表示，廊坊市的购房人群以外来投资者为主，其中尤以北京、天津地区为多，上述限购政策对廊坊楼市不啻当头一棒。“当然，这一限购政策还允许外地人口购买一套，力度不算很大。”
然而，紧跟着，更严厉的限购政策马上又来了。
2017年6月9日，廊坊将限购范围扩大到远郊的霸州市和文安县。在廊坊没有3年社保或纳税的不得在当地买房，且补缴的社保或纳税无效。
崔姓销售人员表示，目前要想购买廊坊的新房，只有一个办法，先签购房合同，同时开始缴纳社保或纳税，等到三年期满，“因为新房都是期房，一般也需要两年多三年才能交房，所以等你符合购房条件时也基本可以拿到房子了。”
然而，此种购房方式需要首付50%，同时也面临着政策是否加码、合同是否合规的风险。
在住宅被卡死之后，外地客要想在廊坊买房，如若不选择上述方式，只能是买办公公寓，购房者需交50%的首付，且不得公积金贷款，只能商贷。
除廊坊之外，涿州、怀来等环京地区也在同一时间，纷纷出台限购政策。
这一系列政策，对华夏幸福的打击是巨大的。
华夏幸福回应腾讯《棱镜》称，2017年环京限购政策出台，华夏幸福严格执行国家政策，环京住宅业务受到一定影响。
华夏幸福的业绩数据显示，2016年7-9月，华夏幸福在环京各地的销售面积如下：廊坊35.44万平方米，固安39.47万平方米，霸州13.55万平方米，怀来25.13万，大厂87.31万，香河73.14万。
限购之后的2017年7-9月，数据出现了断崖式下跌：廊坊0.77万，固安20.66万，霸州33.77万，怀来10.24万，大厂0.82万，香河1.93万。
而过去一年来，华夏幸福在环京地区开发的项目总建筑面积还在继续增加。
截至2016年9月，华夏幸福在环京的总建筑面积如下：廊坊844.74万，固安1323.94万，霸州135.69万，怀来153.59万，大厂878.46万，香河371.47万。
截至2017年9月，数据如下：廊坊1041.42万，固安2051.4万，霸州217.28万，怀来178.08万，大厂937.05万，香河393.05万。
华夏幸福2017年全年经营情况简报显示，其城市地产（主要是北京和廊坊）销售额79.09亿元，同比下跌71.94%。
任国刚表示：“大企业是全国性的，全国性的影响减少，而区域性的影响一旦影响就彻底影响，本质上就是因为它的城市地产集中度非常高，80%在京津冀，说到头就是那么几个地方：固安、大厂和霸州等。如果这几个地方限购，那就意味着80%的房地产面临问题，所以一定出现断崖。”
用15年打造一个县城
从2002年扎根固安以来，已过去15个年头。华夏幸福已将其从一个荒芜之地打造为成熟的产业园区。
《财新》在一篇报道中援引固安县财政局负责人的描述称，十多年来，华夏幸福累计在固安投资320亿元，固安县政府累计给华夏幸福支付200亿元。
腾讯《棱镜》致电廊坊市财政局询问华夏幸福和廊坊市的合作模式，截至发稿，未获回应。
2012年3月，王文学在固安产业园成立10周年时曾向廊坊市做过一个工作汇报，简单地描述其中的发展历程和他的经营之道。
王文学称，十年前的固安财政税收6000万元，2012年固安县政府的财政税收是13. 28亿元。通过招商已签约了360家企业，总落实投资400亿元。一开始，王文学将电子信息产业、汽车零部件产业和装备制造产业作为固安工业区发展的三大产业。
王文学提到当时招京东方集团进来的情况：“我们还请到当时的河北省省长郭庚茂同志到北京与这家企业谈。郭庚茂省长是我以一个民营企业董事长的身份去石家庄请来参加，领导欣然同意。不但把这个项目请来，同时省政府还给了2亿的无息贷款。”
在开发园区的时候，王文学称华夏幸福还做了很多基础设施和公共服务的建设，一是妥善安置失地农民，给农民建带电梯楼房，农民感到非常满意。
二是跟知名学校合作，在固安园区建了小学、初中和高中；
三是跟北京军区总医院合作建立一个三甲医院。
王文学在固安开发中摸索出了一套“一三五”的开发周期：
第一年出形象：叫做“五个一”：一条街，即一个产业园区，一个城市规划馆，一个五星级酒店，一座管委会大楼。
第三年成格局：做好城市规划，形成产业格局，夯实基础设施。
五年大发展：做到城市功能完备，产业功能完善，基础设施配套。
在任国刚看来，王文学在环京地带的产业地产之所以称做成，靠的是三个条件：
一是北京产业外溢带来的机会。二是王文学组织了一个非常强的一个招商团队。“到2008年的时候就有600多人，现在有几千人。”三是华夏幸福从前期战略规划、中期招商、到后期运营有一套全产业链的运行机制。
王文学自己也讲过他在招商上的制胜法宝：数据库管理。王文学称：“可以说全国这些企业，每个行业里面有多少家企业？老板是谁?秘书是谁电话多少?我们有gps定位系统，长期跟踪，不断服务，长期的挖掘投资机会。”
华夏幸福公司名字和第一个开发的楼盘即起源廊坊市这条“华夏里”的小巷
华夏幸福把招商的触角伸到全国甚至全球，在各地设立招商办事处，对针对各自区域内的中小企业不间断地开展招商，同时按照大型国企、上市企业和行业龙头企业分别进行大企业招商。
花式融资术
由于在园区招商和运营上投入巨大，华夏幸福除了靠卖楼回款之外，也在融资上花足了心思。
一位信托经理表示，华夏幸福堪称是房企融资的典范，几乎将市面上能用的各种融资手段都用了一个遍。
2017年年底，在监管机构发布银信合作的“禁令”之前，华夏幸福“抢跑”成立了中国产业新城基金（京津冀一期）。
该基金规模为75.01亿元，其中华夏幸福旗下的幸福资本作为普通合伙人出资100万元人民币，华夏幸福旗下的九通投资作为有限合伙人出资25亿元人民币，东富厚德、大业信托、银华资本作为有限合作人分别出资25亿元人民币、10亿元人民币和15亿元人民币。该基金主要投资方向为固安县产业新城建设开发业务和目标企业股权投资业务。
也就是说，华夏幸福通过25.01亿元的自有资金，以杠杆形式撬动了75.01的总融资。
腾讯《棱镜》发现，这笔基金是以嘉兴华夏幸福叁号投资合作企业为载体成立的。这一投资合作企业注册成立于2015年5月28日。
华夏幸福彼时共成立了7只从壹号到柒号的投资合作企业，均由华夏幸福旗下的九通投资和幸福资本作为股东，这7只投资合作企业中，目前叁号已成功地引入了信托资金。
对于其他几只投资合作企业是否也会引入信托资金成立产业基金，接近华夏幸福的人士向腾讯《棱镜》表示，会根据监管要求和资本市场情况择机进行，目前还不一定。
事实上，华夏幸福的融资策略，王文学心中早有“腹案”。
王文学在2012年3月固安开发区10周年向廊坊市做工作汇报时曾阐释过华夏幸福的融资之道：首先上市公司可以定额增发，实在不行进行股份抵押，股份抵押又快又方便，150亿市值（华夏幸福当时的市值），50%抵押率，75个亿很快就来。第二可以发债，在交易所可以流通的；第三控股一家城市商业银行，为公司发展提供资金；同时和其他机构设立几支产业基金，定向进行开发。
王文学说的城市商业银行即廊坊银行，截至2016年底，华夏幸福基业控股股份公司总计持有廊坊银行股份91954万股，占总股本的19.99%；同时华夏幸福基业还投资了河北省资产管理有限公司、河北文安农商行、固安华夏瑞安信用担保公司等河北的金融机构。
在任国刚看来，华夏幸福作为一个产业地产商，跟一般做住宅地产的开发商相比，其融资渠道有所拓展。
华夏幸福在产业新城的开发上，除了能够低价拿地售卖住宅来回款之外，园区的招商和服务费用也逐渐成为它收入的一个来源。
目前，华夏幸福跟地方政府签订合同时已经有一套固定的“收费”模式：
1、就基础设施、公共服务设施项目的建设，华夏幸福应向政府支付费用，具体包括建设成本和投资收益两部分，投资收益按建设项目的总投资额的15%计算。
2、就产业发展服务，华夏幸福应向政府支付产业发展服务费用。当年产业发展服务费的总额，按照合作域内入区项目当年新增落地投资额的45%计算。
3、就规划设计、咨询等服务，华夏幸福应向政府支付服务费，该等费用由双方按照成本费用的110%计算。
在政府税收分成比例上，《财新》报道称，华夏幸福在2005年和固安县政府约定的初始比例高达90%，每5年下降5%，递减到2017年为75%。这源于前期华夏幸福投入多，政府新增税收少，后期投入少，税收多。
而在土地出让收入转移上，华夏幸福则“发明”了落地投的方式。
任国刚称，按照《土地法》规定，政府的土地出让收入只能进入财政部门和土地部门，没法直接给到企业，但政府有一个招商奖励的名义，即企业帮政府招到多少商，就可以奖励给企业资金，一般而言，华夏幸福合作的一些政府比较贫困，实际是没有钱的，只能通过土地出让才有钱，出地出让收入多少，就以招商奖励的形式给到华夏幸福。这称之为“落地投”。
在华夏幸福的住宅产业出现滑坡的情况下，其另一端的产业新城的服务收入则获得了长足的进展。
2017年全年，华夏幸福园区的结算收入达到296.32亿元，同比上涨66.86%。
然而，正如任国刚�...